2021年，全国国有土地使用权出让收入是87051亿元，这是历史最高点。到2025年，降到了41518亿元，比峰值少了大概4.55万亿，缩水了52.3%。
进入2026年，这个趋势不仅没放缓，反而还在加速。截至2026年7月底，全国土地出让收入只有11731亿元，同比下降30.8%。照这个速度推算，2026年全国土地出让金大概是2.87万亿元，相当于比2021年少了三分之二，整体回到了2010年的水平。
土地出让金往下掉，一方面是地价在回落，另一方面是新增土地的需求也在减少。
我知道大家还记不记得，之前某机构出了重点城市房屋空置率报告，里面的数字触目惊心，但是没过多久就被勒令删除了。我们现在房子虽然很贵，但大多有价无市，因为我们其实一点也不缺房子，人均住宅面积在全球前列，比很多发达国家都要高。
更让人担心的是，我们即将进入到快速老龄化阶段，几十年后绝大多数城市的人口还不如今天多。站在现在看，未来城市要做的不是加法，更多的是规模上做减法、质量上做加法。
过去行情好的时候那种供不应求，只是因为大量房产持有者都预期房价要涨，所以大家干脆拿着不卖，囤着等涨，流通量自然就不足了。而当时房价一路上涨，又刺激了无数有能力没能力的人拼命上车，实在不行就掏六个钱包硬上，这才造成了当时供不应求的局面。
但你要是去看真实的存量供应，结论就完全不一样了。过去大家聊的库存，指的都是开发商手里没卖出去的新房。可实际上，二手市场上空置的住房，比新房库存多一个数量级都不止。
大陆的住宅开发模式师承香港，都是高层公寓，一块土地上能塞进去的人非常多。理论上讲，土地供不应求根本就不该出现。而大陆的人口密度可比香港低多了，按照香港的模式造房，最后必然造成大量住房过剩。
说完供给再说需求。不管是当年楼市火热的时候，还是现在降温的时候，社会上真正的刚需远没有我们想的多。在我看来，真正的刚需就是那种哪怕认定房价要跌也会买的，比如学区房。
可当年很多刚需急着上车，不是因为没地方住，而是怕房价继续涨。说白了，大家都是根据自己的价格预期在做决策。一个人觉得房价还要跌，就算是自住他也不想买；一个人觉得房价要涨，哪怕没有自住需求他也想买。任何时候，买房都不是刚需，赚钱才是刚需。
刚需什么时候都可以买是最坑人的话，掏空6个钱包背上几十万几百万的债务，最后这部分刚需可能大部分会被埋。
过去"土地供不应求、住房供不应求"这套说法能长期主导市场，是因为人口增长和城市化确实带来了实打实的需求增量。同时那会儿各行各业收入涨得明显，大家对未来乐观，敢加杠杆，在顺周期里把需求放大了。再加上各地通过控制土地出让、搞限购限售，装出一副自己很稀缺的样子，在心理上把绝大多数参与者拿捏得死死的。
大概2018到2020年那阵子，我在网上不止一次看到大V和专家说：如果一线城市不限购，房价起码还要翻一倍。包括“一线城市永不跌”，也是一个深入人心的口号。
但这一套玩法是撑不久的。发展到现在，人口趋势、经济趋势、城市化趋势都在变，居民杠杆率再也加不上去了。而行政力量能控制的土地和住房供给，在二手市场上那些积攒了二十多年、被持续冻结的天量存量房面前，已经显得微不足道。只要房价不能一直涨，只要让哪怕一小部分业主有了卖房的理由，房价就很难再像过去那样硬撑住。
从当前的房价数据来看，截至2026年7月底：北京房价环比下跌0.3%，同比下跌7.0%；上海环比上涨0.2%，同比下跌5.7%；广州环比上涨0.5%，同比下跌9.6%；深圳环比下跌0.7%，同比下跌6.1%。
这是今年小阳春之后，一线城市连续第二个月平均房价下跌。其中上海还是最顽强的，已经是连续第六个月上涨，但涨幅也是半年里最小的；北京是小阳春以来第一次下跌；广州虽然反弹了，但之前最弱势；深圳则继续探底，累计跌幅也是四个一线城市里最大的。
这还是一线城市的情况，其他城市只会更惨。甚至那些人口流出的三四线城市，流动性都被冻结了，挂牌半年甚至一年都卖不出去是常态，这是真正的有价无市。
我一直觉得，享受中国发达又便宜的基建，是薅羊毛。而羊毛从哪来呢？就从购房者身上来。
像水电网、公共交通这些，中国的价格可以说是全世界同等基础设施水平下最低的，没有之一。五块钱人民币，大概0.7美元，就能坐十多公里地铁，车厢和车站干净舒服还有空调，这个价格在任何一个能提供相同体验的国家和地区都找不到。
而目前全国几乎所有城市的公交公司和地铁公司都是亏钱运营的，之所以还能持续，是因为各地在补贴它们，而这些补贴很大程度上就来自土地出让金。
如今土地出让金连年下行，房产税又上不了，那就必须有税源补上来。土地出让金的下降，就是这几年企业倒查补税、境外投资补税、境外电商补税，以及离岸信托新规等等的根本原因。
那为什么针对存量房的房产税迟迟不出来？因为房产税影响面太大，波及面太广。你去看看过去几年找补充税基的案例，会发现一个很明确的共同点：不管是企业倒查、境外投资还是离岸信托，这些被严格化的增量税源，针对的都是少部分比较富裕的人群。
那么楼市这边，有理由相信，针对豪宅的持有税不用太久就可能上线，到时候不同城市大概率会设置适合自己的豪宅线。中产和富裕阶层的朋友，应该提前做好心理准备和应对。
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