一位在杭州拱墅区做了十几年商铺中介的朋友前几天跟我聊天，他说手上现在挂着三十七套底商，能带看的客户一个礼拜凑不齐三组。三年前同样一批房源，他一天要跑五趟看铺，客户抢着交定金还得排号。
这个巨大的落差不是他一个人的感受——今年立秋刚过，我特意绕着北京朝阳区一片成熟住宅区走了两圈，临街铺面十家里有三家门口贴着黄底红字的招租电话，联系号码写得比店招还大。大伙儿嘴里念叨的＂一铺难求＂，眼下更像是一句怀旧的口号。
中介市场里流通的转让费从动辄十几二十万降到几万块乃至倒贴装修，业主群里天天有人问＂能不能再降五百＂。
这种冷清跟往年做梦都想不到——2018、2019年的时候，社区口的奶茶店转手接盘，光加盟品牌费加装修折价就要三十万起，隔天照样有人拿着现金来签合同。眼前这一波不是行情性回调，是整个资产估值体系被抽走了地基。
回头把时间线捋一捋，就懂这场＂凉＂是怎么烧起来的。上世纪九十年代到2010年前后是商铺神话的黄金二十年，那阵子城市化率一年往上蹦一个多百分点，购物中心还是稀罕物，网购刚冒芽，老百姓买什么都得靠脚走出来。
有铺面就有客流，有客流就有租金，连锁品牌抢着开店，个体户排着队接手，租金一年一涨十几个点是常态。所谓＂一铺养三代＂的说法，就是那个特定阶段捏出来的产物。
真正的转折点其实要追溯到2015年前后，只是当年被地产大热掩盖了。移动支付普及、社区团购起势、外卖骑手大规模上路，这三件事叠在一起，把街边店的功能一层层剥离。
到2020年那波疫情，最后一批还在观望的中老年消费者也被推到了线上，买菜用App、看病挂号用小程序、连楼下修拉链都能通过服务平台预约上门。街铺赖以生存的＂路过流量＂这条命脉，被三年时间抽干了大半。
到了2026年，情况已经不是＂下滑＂而是＂重构＂。国家统计局7月15日公布的数据摆在那儿：上半年社零总额24.87万亿，同比只涨了1.3%；而网上商品和服务零售额干到10.07万亿，涨幅5.2%。
这一头微弱走动、那一头稳步上台阶，中间的差值就是从街铺账面上消失的那部分收入。更扎心的是家具类零售同比跌3.7%，建筑装潢材料掉8.8%，这两个数字直接砸穿了很多做家居家饰店主的最后一道防线。
从中指研究院2025年商业地产租金报告的数据看，百街商铺平均租金同比跌0.81%，听起来跌幅不大，但这是全国均值。
分层次一看，一线城市老社区底商实际成交租金比2019年的高点回落三成以上，二线新城边缘位置对折出租的案例比比皆是，三线小城不少铺面直接从月租八千砍到三千五。转让费更是断崖式的，不少老小区门口的旺铺现在零转让费都无人接盘。
我个人的判断是，这一轮不是消费降级那么简单，而是消费的空间坐标彻底换了。老百姓不是不花钱了，同一份统计公报里，服务零售额上半年同比涨5.3%，比商品零售快出好几个身位。
钱去哪儿了？去了旅游、去了健身、去了演出、去了培训、去了银发照护，这些东西恰恰又是街边小店最难吃到的赛道。
街铺卖的是标准化商品的最后一公里，可当代消费的钱袋子越来越多流向＂体验＂和＂服务＂，铺面天然接不住。供给端的另一头也在悄悄崩坏。
过去十几年城市新区扩张时，规划口子习惯性把住宅裙楼一层做成商业配套，一个五万人小区能配出上千米长的临街商业。全国累计出来的这批底商存量，早就超过了实际能填满的商户数量。
2026年一二线城市不少新交付的楼盘，开发商为了尽快把商业面积消化掉，主动免租半年招商，能招进来的还是水果店和早餐铺。供给大得离谱，需求端又在萎缩，价格不塌才怪。
再看物流这个变量，2026年的即时零售把最后一环也拿走了。美团、京东、盒马、朴朴几大玩家把前置仓密度铺到了三四百米一个的水平，用户下单30分钟内送到楼下已经是普通标准，不是承诺。
街边便利店过去还能靠临时应急的场景撑起客单量，如今连＂渴了想买瓶水＂的动作都能被外卖平台截胡。街铺剩下的生意窗口，被压缩到极窄的一条缝里。
政策端本来是各方期待的托底力量，但看仔细就明白它托不动街铺这块。今年国务院部署的以旧换新和消费品补贴，钱主要走的是大型卖场、汽车经销商、家电连锁、线上平台，社区底商拿不到入场券。
8月商务部又开了一轮＂服务消费提振＂部署会，重点扶持文旅、餐饮聚集区、夜经济街区，这些政策照顾的是有IP有流量的商业综合体，跟居民区门口的孤零零门面基本没交集。有人拿台湾地区、日本、韩国的经验来对标，我觉得挺有参考价值。
台湾地区西门町、士林夜市之外的普通街区商铺，早在十几年前就经历过这轮塌方，如今台北老社区一楼铺面租金水平已经很多年没涨过。
日本的商店街空置率长期在两成上下震荡，前段时间日本媒体报道高松那条号称＂日本最长拱廊街＂的商店街空置率14.9%，还被当作＂改善＂来报道。这就是成熟经济体的街铺常态，大陆正在跑步接近这个状态。
有人反过来问，那为什么一线城市核心商圈的铺面还是抢手？答案很简单，那不是同一种资产。
国贸、南京西路、太古里、深圳湾万象城这一批位置卖的不是＂卖东西的地方＂，卖的是品牌展示位、社交流量入口、内容打卡点。真正意义上的商铺，只剩下这不到5%的顶尖位置还能维持逻辑，剩下95%的普通街铺，估值范式已经变了，不能再按老公式定价。
对手里握着老商铺的业主，我给的判断是别抱幻想。租金进一步下探还有空间，尤其是2027年、2028年一批老小区周边居民换代完成、消费习惯彻底线上化之后，靠位置吃饭的时代会画上句号。
这个时候还想着＂再等等价格回来＂，等的是一趟已经开走的火车。及时降价换周转、或者协助商户改造成刚需业态，比死扛要理性。
对准备投资商铺的散户，我更直白：这个赛道的时代红利已经结束了。当下最危险的心态是＂跌了这么多总该有人接盘＂，商铺不像住宅有强需求兜底，一旦租不出去就是纯亏损资产，每年物业费和税费还得照掏。
想配置商业地产，走REITs渠道买头部购物中心份额，比自己下场当房东靠谱得多。对还在街铺里做生意的商户，我的看法是别跟趋势对着干。
适合街铺的业态就那么几类：早餐、生鲜、便利、修配、宠物、社区食堂、快递驿站、老年助餐，围着＂离不开人的＂＂必须现场的＂＂外卖送不了的＂做文章。硬要在街铺里开轻奢烘焙、开设计师品牌、开精品咖啡，除非有极强的私域运营能力，否则很难跑通模型。
再往深里说一层，商铺作为一种财富符号的塌陷，跟中国家庭资产结构调整是同步的。过去二十年家庭财富的三条腿是房子、股票、商铺，前两条已经完成了估值重估，商铺是最慢的那一条。
这一轮下行走完，家庭财富配置里＂钢筋水泥的商业＂权重会降到很低，钱会流向金融资产和消费型支出，这也是我判断的中长期方向。大兴、通州、燕郊那一带我近期跑了一圈，情况能说明问题。
有一个新开发的十万人级别的社区，交付两年，配套商业空置率还在38%左右，开发商开出前三年免租的条件招商，也只谈成了以生鲜、快递、药店为主的几家。而同一个片区的商业综合体，出租率能到92%。
同一片地上，两种商业形态过着两种日子，界线清晰得残酷。再回到2026年9月这个当口来看，中央城市工作会议之后各地正在推进的城市更新，很多老旧商业街的思路已经从＂翻新招商＂改成了＂功能置换＂。
北京、上海、广州、成都好几个片区，把老底商拆一批、改一批做成社区服务中心、文化空间、青年公寓底层配套，这个方向选得很务实。承认商铺当年的商业逻辑已经不成立，重新给它找活路，比死撑着卖零售要聪明。
绕回到开头那位杭州中介朋友的话——他现在最大的期待，不是等行情反转，而是转型去做商铺置换二手房交易，靠中介佣金活下去。这大概是这个行业最真实的表情。
所谓＂一铺难求＂的那种狂热已经是上一个时代的记忆，租金腰斩才是这条街正在经历的常识。曾经躺着数钱的稳赚生意，这一波是彻彻底底凉透了，不是季节转换，是气候变了。
往后再看商铺，请把＂资产＂这个滤镜摘下来，它只是一个越来越普通的经营场所，值多少钱得看它能挣多少钱，不能再指望地段本身自动生金。
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